Appartementenhuizen: geschiedenis en vooruitzichten op bouw in het moderne Rusland

Projecten voor de bouw van appartementsgebouwen in Rusland, met name in Moskou, worden nu actief besproken door sommige functionarissen die proberen een optimale oplossing te vinden voor het probleem om burgers betaalbare huisvesting te bieden.

Over het algemeen varieerde de huur in huizen uit de middenklasse van 10 tot 100 roebel per maand. Elite-woningen in sommige appartementsgebouwen kosten meer dan 1.000 roebel per maand. Dat is hoeveel het kost om een ​​appartement te huren in het huis van het herenhuis van Prins Shcherbatov, gelegen aan Novinsky Boulevard, 11.

Ter vergelijking: in 1880 bedroeg het gemiddelde loon van een arbeider in Rusland 30,38 roebel en in 1913 37,5 roebel. En voor 10 kopeken kon je een glas wodka drinken of een taart eten.

Het tijdperk van de welvaart van appartementsgebouwen in Rusland eindigde aan het begin van de 20e eeuw met het aan de macht komen van de bolsjewieken. Na de Oktoberrevolutie in 1917 verloren huurkazernes hun status door de nationalisatie van de woningvoorraad.

Flatgebouwen in het moderne Rusland naar het voorbeeld van Moskou en Sint-Petersburg

Moskou flatgebouwen van de XXI eeuw

Het idee om appartementsgebouwen nieuw leven in te blazen, begon in 1999 uit de mond van de autoriteiten van de hoofdstad te klinken. Maar de uitvoering van dit project werd op dat moment ernstig belemmerd door de bestaande wet op het huisvestingsbeleid, waardoor huurders van appartementen in appartementsgebouwen woningen konden privatiseren.

Nadat een aantal wetsvoorstellen was aangenomen die een dergelijke privatisering verbood, werd het eerste appartementengebouw in de stad gebouwd op Bolshoy Nikolovorobinsky Lane 10. Dit gebouw met 47 appartementen werd gebouwd door het Moscow Department of Investment Programmes for Construction (DIPS) en aangenomen in werking in 2003.

De kosten van het DIPS-flatgebouwproject bedroegen $ 12,3 miljoen. Dit huis bestaat nog steeds en is een redelijk succesvol project geworden. Merk op dat het huren van een appartement hier vrij duur is – van 2,5 duizend tot 12 duizend dollar.

Ondanks het feit dat het appartementengebouw van DIPS erg gewild bleek te zijn (momenteel is het 98% bevolkt en de rest van de appartementen wordt regelmatig voor een korte periode verhuurd), is het experiment van de autoriteiten in Moskou nog niet voortgezet. Feit is dat de overheid om klanten moet concurreren met de particuliere sector, die in de hoofdstad het leeuwendeel van de huurappartementen voor zijn rekening neemt. Daarnaast is het beheren van een groot huis ook niet eenvoudig en duur..

Om deze redenen werd momenteel in Moskou, naast het appartementengebouw aan de Bolsjoj Nikolovorobinsky Lane, slechts 1 volwaardig project gelanceerd, dat werd gebouwd door een commercieel bedrijf.

Eind 2007 bouwde het bedrijf Barkley het eerste elite-appartementencomplex in de hoofdstad? “Barkli Plaza”, gelegen aan de Prechistinskaya-dijk – in het duurste deel van Moskou.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Het wooncomplex omvat 5 afzonderlijke gebouwen, waarvan de hoogte varieert van 5 tot 7 verdiepingen. Een modern zakencentrum van klasse A bevindt zich op de eerste verdieping van het Barkley Plaza, terwijl de rest luxe appartementen zijn die bedoeld zijn voor verhuur. Prijzen bevestigen de exclusieve status van huisvesting: voor een appartement van 75 m2. m met een slaapkamer zal moeten betalen vanaf 10 duizend dollar per maand, en voor penthouses en vijfkamerappartementen meer dan 255 m2. m – van 32 duizend dollar per maand.?

?Flatgebouwen in Sint-Petersburg

?Het eerste appartementengebouw in het moderne Sint-Petersburg is gemaakt door een Fins investeringspensioenfonds, dat een deel van het huis op Kolomyazhsky Prospekt heeft gekocht.

De Finnen zijn geïnteresseerd in deze sector van de onroerendgoedmarkt omdat deze vrijwel afwezig is in Rusland, met name in St. Petersburg. Daarom verwachten beleggers een behoorlijk inkomen te ontvangen, op basis van het feit dat met het bestaande woningtekort, er vraag zal zijn naar appartementen in hun appartementengebouw.

Er moet ook worden opgemerkt dat een ander Fins bedrijf, dat ongeveer 23 duizend vergelijkbare huizen in zijn thuisland heeft, ook van plan is te beginnen met de bouw van appartementsgebouwen in Sint-Petersburg..

Het Finse bedrijf bezit 276 appartementen aan 15 Kolomyazhsky prospect, van 1 tot 3 kamers, die worden verhuurd aan huurders voor een periode van 11 maanden met de mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen. Volgens deze overeenkomst is het huurders verboden om het appartement te verbouwen of de muren opnieuw te schilderen. Ook om een ​​klein gaatje in de muur te boren, bijvoorbeeld om een ​​klok of foto op te hangen, zullen bewoners contact moeten opnemen met de onderhoudsdienst van het appartementengebouw. Finse verhuurders verklaren dergelijke strikte woonregels door het feit dat al hun appartementen in dezelfde stijl zijn gemaakt, die niet kan worden overtreden.

De huurprijs in het enige appartementengebouw in St. Petersburg is afhankelijk van zowel de oppervlakte van het appartement als de verdieping (volgens Europese normen geldt hoe hoger de verdieping, hoe duurder het appartement is). Voor een 1-kamerappartement met een oppervlakte van ongeveer 37 m2. m zal 18 duizend roebel per maand moeten betalen. Voor een 3-kamerappartement – vanaf 41 duizend roebel per maand.

Wereldervaring

In het westen is de bouw en het onderhoud van appartementsgebouwen al heel lang een winstgevende en succesvolle onderneming die de eigenaren van dergelijke huizen een stabiel inkomen biedt van 10-12% per jaar..

In grote Europese steden vertegenwoordigt het aandeel van appartementsgebouwen momenteel tot 30% van de stedelijke residentiële vastgoedmarkt. Veel jonge gezinnen vinden het rendabeler om een ​​appartement te huren in plaats van een huis te kopen, zelfs als ze gebruik maken van hypotheekleningen.

Merk op dat volgens de Internationale Unie van Huurders, nu in de landen van Oost-Europa, die onlangs de EU zijn toegetreden, ongeveer 40% van de bevolking een huis huurt. In “oud” Europa zijn de cijfers hoger: bijvoorbeeld in Nederland en Duitsland – 50%, in Zwitserland – 70%.

Marcia Baldwin. Holland rijtjeshuizen

Als we individuele Europese steden nemen, dan woont in sommige de overgrote meerderheid van de bevolking in appartementsgebouwen. In Berlijn bijvoorbeeld, volgens statistieken, 90% van de huurders, en in Stockholm – 100% (feit is dat in Zweden de privatisering van appartementen verboden is – met als resultaat dat in het hele land slechts ongeveer 10% van de woningvoorraad in privébezit is).

Wat betreft de Verenigde Staten, hier bestaat het grootste deel van de woningvoorraad uit particuliere woningen. En slechts 30% van het onroerend goed wordt verhuurd. Dit geldt echter niet voor grote steden. In grote steden is er een groot fonds aan appartementsgebouwen die bestemd zijn voor verhuur. In San Francisco wordt bijvoorbeeld 65% van de woningvoorraad verhuurd en in New York 70%. In het Canadese Montreal woont ongeveer 50% van de bevolking in huurappartementen.

Appartementenhuizen in Europa en de VS zijn een veelvoorkomend en wijdverbreid type bedrijf dat tastbare inkomsten oplevert.

Tegelijkertijd is er ook de zogenaamde sociale woningbouw. Dit type omvat appartementsgebouwen die eigendom zijn van particuliere investeerders, maar de staat compenseert in het kader van bepaalde sociale programma’s de appartementseigenaren voor het verschil tussen de markt- en sociale huurprijzen..

Dat het hier om een ​​sociale woning gaat, wil helemaal niet zeggen dat de woningen in arme wijken staan ​​of dat de leefomstandigheden daar slecht zijn. Huizen kunnen in zeer nette gebieden worden geplaatst, maar ze zien er nog steeds goedkoop uit en kunnen niet bogen op dure afwerkingen. Maar over het algemeen zijn de levensomstandigheden redelijk. Dit zijn de appartementen die het populairst zijn onder studenten en mensen met een gemiddeld inkomen..

Heropleving van de bouw van appartementsgebouwen in het kader van het programma “Huisvesting” van de hoofdstad

De regering van Moskou probeert een oplossing te vinden voor het woningtekort in Moskou. De autoriteiten hebben herhaaldelijk de kwestie aan de orde gesteld om een ​​programma voor de bouw van appartementsgebouwen in de stad uit te voeren dat zou kunnen helpen bij het oplossen van dit probleem. Maar de zaak heeft nog geen praktische implementatie bereikt. De regering van Moskou heeft echter onlangs het huisvestingsprogramma goedgekeurd, ontwikkeld voor de periode 2012-2016, waarin ambtenaren zorgden voor de heropleving van appartementsgebouwen in Moskou. In het kader van dit programma worden woningen van twee typen gebouwd:

• niet-gesubsidieerd, waarvan de bouw wordt voorzien door de stadsbegroting;
• winstgevend, die zal worden gebouwd ten koste van particuliere investeerders.

Het kabinet werkt momenteel aan maatregelen om binnenlandse bedrijven aan te trekken voor deelname aan dit programma. Veel experts zijn van mening dat een dergelijk programma al lang geleden had moeten worden aangenomen. Naar hun mening heeft Rusland nu alle voorwaarden om een ​​beschaafde huurwoningmarkt te creëren. Momenteel is de binnenlandse huurmarkt in een complete chaos. Er zijn maar weinig eigenaren die de relaties met huurders officieel formaliseren, wat soms tot ernstige problemen leidt voor zowel de eigenaar als de huurder.

Door de bouw van appartementsgebouwen kan niet alleen het aantal appartementen dat voor de bevolking beschikbaar is, toenemen, maar kan ook de kwaliteit van de aangeboden diensten worden verbeterd. Burgers zullen geen appartement kunnen huren bij “particuliere handelaars”, maar bij een organisatie. Een appartement in een appartementsgebouw laten iets meer kosten, maar de huurder krijgt de garantie van normale leefomstandigheden, een volledige reeks onderhoudsdiensten voor woningen, evenals een officiële overeenkomst waarin de rechten en plichten van de partijen worden vastgelegd..

??Vooruitzichten voor appartementsgebouwen op de Russische vastgoedmarkt

Zoals we hierboven al hebben opgemerkt, functioneert de markt van appartementsgebouwen al lang in het buitenland en is dit type woningbouw daar vrij bekend bij de bevolking. In het westen is er ook een wettelijk kader nodig voor de goede werking van appartementsgebouwen..

In het moderne Rusland, in tegenstelling tot westerse landen, is de bouw van appartementsgebouwen nog niet wijdverspreid vanwege hun lage winstgevendheid. Russische investeerders beschouwen een acceptabel rendement van 7-10%, wat twee keer zo hoog is als op de markt, en 4% van de winst wordt als normaal beschouwd voor Europa. ?? Bovendien ontbreekt in ons land vandaag het concept van “appartementsgebouw” in de wetgeving, daarom is er geen wettelijke regeling van relaties in deze sector van de onroerendgoedmarkt.

Voor de succesvolle implementatie van projecten van appartementsgebouwen en de verdere ontwikkeling van dit gebied in Rusland, is het noodzakelijk om de status van een appartementsgebouw op wetgevend niveau te consolideren.

Het is ook noodzakelijk om een ​​systeem van interactie tussen investeerders en de staat te ontwikkelen. Deskundigen merken op dat de staat maatregelen moet ontwikkelen om het bedrijfsleven te stimuleren, en ook bepaalde garanties en bescherming moet bieden tegen de kwade trouw van sommige deelnemers..

?Onder de maatregelen van overheidsstimulansen die zullen helpen om de effectieve ontwikkeling van dit gebied op de huurvastgoedmarkt te bereiken, kunnen we het volgende noemen:

• zorgen voor een prioriteitsvolgorde door de autoriteiten van kwesties die verband houden met de bouw van appartementsgebouwen;
• het houden van aanbestedingen waarbij kavels te huur worden aangeboden voor de bouw van huurwoningen;
• invoering van een preferentieel huurtarief voor grondpercelen die bedoeld zijn voor de bouw van een appartementsgebouw erop, zowel voor de periode van de bouw als voor een bepaalde periode na de ingebruikname van een appartementsgebouw, enz..

Bepaalde voorwaarden kunnen worden gebruikt als staatsgaranties die tijdens de veiling verplicht zullen zijn, bijvoorbeeld:

• de kavels die te koop worden aangeboden, moeten kavels combineren voor de bouw van appartementsgebouwen en economy en business class;
• kavels worden alleen ter veiling aangeboden onder de voorwaarde dat de ontwikkelaar (investeerder) verplicht is om een ​​bepaald deel van het totale aantal appartementen in een flatgebouw door de staat te verhuren aan bepaalde categorieën burgers. Dit zal helpen bij de implementatie van een sociaal huisvestingsprogramma vergelijkbaar met het westerse, waarbij de staat de investeerder zal compenseren voor een deel van de huur die wordt verstrekt aan sociaal onbeschermde (arme) delen van de bevolking..

Er moet ook worden opgemerkt dat de constructie van appartementsgebouwen niet alleen effectief kan worden gebruikt in de hoofdstad, maar ook in de regio’s. Hier worden nog gunstiger voorwaarden voor hun constructie opgemerkt: een minder omslachtig bureaucratisch apparaat en een groter aantal vrije ruimtes die geschikt zijn om te bouwen.

Tot slot zou ik willen zeggen dat de bouw van appartementsgebouwen een veelbelovende richting is voor Rusland. Om deze sector echter de kans te geven zich actief te ontwikkelen, is in deze fase allereerst staatssteun nodig..