Investeren in onroerend goed: lastig maar winstgevend

Het is geen geheim dat onroerendgoedtransacties een redelijk winstgevende manier zijn om geld te investeren. Hoe winstgevend gebruik te maken van het onroerend goed dat in eigendom is? Welke voorkeur geven: een gebouw verkopen of verhuren? Waar moet je op letten bij het opstellen van een verkoop- of leaseovereenkomst? M2 Advocaat beantwoordt deze vragen. Laten we eerst eens kijken naar manieren om winst te maken met onroerend goed. De eenvoudigste optie vanuit juridisch oogpunt is de bouw van een gebouw met de daaropvolgende verkoop. Simpel omdat het niet nodig is om de juridische “zuiverheid” van het object te controleren. Bovendien doen kopers liever zaken met de eerste eigenaar, als hij een ontwikkelaar blijkt te zijn – nog beter. Toegegeven, er zijn enkele moeilijkheden. U moet bijvoorbeeld eerst een aanzienlijk bedrag vinden dat nodig is voor de bouw – het kan een banklening zijn of het geld van investeerders.

Sommige mensen willen het allemaal tegelijk…

De meeste mensen die geld verdienen met onroerend goed, werken volgens het schema: gebouwd – ontworpen – verkocht. Het komt erop neer dat een bouwbedrijf dat een gebouw heeft neergezet, het kant-en-klaar verkoopt aan geïnteresseerde partijen. Bij het sluiten van een contract voor de verkoop van onroerend goed dienen partijen te controleren of de locatie van het object correct is aangegeven, of er plattegronden en documenten voor het perceel grond bij het contract zijn gevoegd. Het is ook noodzakelijk om de kamer zorgvuldig te meten en het exacte gebied aan te geven. Als we het hebben over een deel van een gebouw, dan dient op de plattegrond vermeld te worden welk deel verkocht gaat worden.

Nadat u alle benodigde documenten (met kopieën) heeft verzameld, kunt u naar een notaris. Hoogstwaarschijnlijk zal hij alleen geïnteresseerd zijn in het verkoopcontract. Na registratie van de transactie bij een notaris, moet de staatsregistratie worden uitgevoerd. De lijst met hiervoor benodigde documenten kan op de plaats van inschrijving worden opgegeven. In ieder geval moet u drie exemplaren van het verkoopcontract in voorraad hebben (één voor elk van de partijen en voor de registrerende autoriteit). Ook zijn notariële kopieën van de overeenkomst en alle samenstellende documenten niet overbodig.

documenten van de partijen. Na het betalen van de staatsvergoeding en het registreren van het contract, kan de transactie als voltooid worden beschouwd.

Het object zelf wordt overgedragen onder een akte van aanvaarding en overdracht, waarbij de datum van overdracht van het gebouw en de staat ervan moeten worden vermeld. Als de partijen aanspraken op elkaar hebben met betrekking tot de kwaliteit van het object of de betaling ervan op grond van het contract, moet dit tot uiting komen in de handeling.

Daarnaast is er een periode waarin de verkoper verplicht is om de kwaliteit van de goederen aan de koper te garanderen. Maar als bijvoorbeeld een gebouw instort en uit een deskundig onderzoek blijkt dat de ontwerpers of bouwers de schuld hebben, worden zij aansprakelijk gesteld. Als er verborgen gebreken worden gevonden, nemen kopers ook contact op met de verkoper.

-En sommige – in delen

De eigenaren, die in plaats van een grote afkoopsom liever elke maand (jaar) relatief weinig geld ontvangen, verhuren het gebouwde pand. De vraag naar alle soorten commercieel onroerend goed (kantoren, winkelpanden, magazijnen, enz.) Is nu vrij groot, daarom zijn in de regel alle panden al verdeeld onder de huurders tegen de tijd dat het object in gebruik wordt genomen..

Bij het registreren van een huurovereenkomst is het vereist om een ​​correct contract op te stellen. Wat moet dit document bevatten en waar moet u op letten bij het ondertekenen ervan? Het is absoluut noodzakelijk om te controleren of de gegevens van de partijen correct zijn aangegeven: namen, adressen, TIN, bankgegevens, paspoortgegevens (als de contractpartij een persoon is), enz..

Een belangrijk element van de huurovereenkomst is de aanvaarding en overdracht van het pand, dat aan de overeenkomst is gehecht. Hierin moet u de staat van de kamer aangeven op het moment van overdracht en noteren welke communicatie is aangesloten en functioneert (telefoonkabel, watervoorziening en riolering, verwarmingsnetwerk, enz.).

Het volgende belangrijke punt is de huur, waarover de partijen in het contract moeten onderhandelen. Het kan worden berekend voor 1 m2. m per jaar of voor het gehele pand per maand. Bovendien is het noodzakelijk om vast te stellen hoe de betaling zal plaatsvinden: indien in roebels, wordt de hoogte van de huurprijs aangegeven, indien in dollars of euro’s, moet worden opgemerkt dat betalingen worden gedaan in roebels tegen het tarief dat door de partijen wordt bepaald. Meestal wordt het gelijkgesteld aan de koers van de Centrale Bank van Rusland. Bij het bepalen van het huurbedrag moet worden aangegeven of er ook rekeningen van nutsbedrijven zijn. In sommige gevallen behoudt de verhuurder zich het recht voor om afzonderlijke facturen aan de huurder te sturen voor basisvoorzieningen en aanvullende diensten, waaronder bijvoorbeeld vuilnisophaling, telefonische communicatie, internet, enz. Om misverstanden in het contract te voorkomen, is het raadzaam om duidelijk te maken dat de overdracht lease is geen eigendomsoverdracht ervan.

Wanneer een huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van meer dan een jaar, is deze onderworpen aan staatregistratie. Gezien het feit dat de vraag naar commercieel vastgoed momenteel vrij hoog is, alsook het feit dat een aantal huurders een langetermijnhuurovereenkomst afsluit, hebben de registratieautoriteiten in Moskou een speciaal “loket” gecreëerd waarin alle contracten ter registratie kunnen worden ingediend. Een ambtenaar accepteert echter niet meer dan 10 zaken (afzonderlijke overeenkomsten) tegelijk, dus het zal moeilijk zijn om er meer tegelijkertijd te registreren. Daarom leggen veel organisaties de verantwoordelijkheid voor het registreren van langlopende huurrechten bij huurders. Indien partijen deze procedure niet willen doorlopen, kunnen zij een overeenkomst voor een kortere periode sluiten en voorzien in de mogelijkheid van verlenging. Bovendien mag u de termijn helemaal niet specificeren in de leaseovereenkomst: in dit geval wordt deze als onbepaald beschouwd en is registratie niet vereist.

Als u tegelijkertijd winkelruimte en magazijnen wilt huren, is het raadzaam om voor beide panden één contract af te sluiten. Bovendien moet het contract precies aangeven waar het paviljoen komt te staan ​​en waar de goederen worden opgeslagen..

Wat is meer winstgevend?

Dus, moet u het gebouw verkopen of verhuren? Elk geval heeft zijn eigen voor- en nadelen. Met de verkoop kunt u een aanzienlijk bedrag per keer verdienen, bij het huren van de investering betaalt u zich geleidelijk terug, maar het gebouw levert een stabiel inkomen op.

Problemen met de registratie van uw rechten zullen in ieder geval moeten worden opgelost. Het enige verschil is dat u bij het registreren en registreren van een langjarige huurovereenkomst een vergoeding moet betalen (deze wordt ook in rekening gebracht wanneer u wijzigingen of aanvullingen aanbrengt in het contract). Vergeet belastingen niet.

Als het gebouw in eigendom is, kan het in ieder geval worden verkocht of met een hypotheek belast. Bovendien heeft de hypotheek geen invloed op de relatie tussen verhuurder en huurders, want zolang het gebouw in eigendom van verhuurder blijft, gaan alle huurbetalingen zoals voorheen naar hem..

Het is moeilijk te zeggen welke winstgevender is vanuit zakelijk oogpunt. Elk onroerend goed is altijd een liquide activa die altijd kan worden verkocht.