Waarom huisvesting in Moskou duurder wordt

Alleen al in de laatste 9 maanden van dit jaar, in districten van Moskou als Krasnoselsky en Cheryomushki, steeg de prijs van 1 vierkante meter residentieel onroerend goed met meer dan 34%. Deze informatie werd verstrekt door het analysecentrum “Indicatoren van de onroerendgoedmarkt” en vormde de basis voor de beoordeling van de districten van de hoofdstad, de kosten van appartementen waarin het snelst groeide.

Specialisten, waaronder vertegenwoordigers van het ministerie van Regionale Ontwikkeling, slaagden erin vier redenen te identificeren voor de stijging van de prijzen voor bouwmaterialen:

• meer vraag dan aanbod, vooral in die regio’s waar kapitaalconstructieprojecten van federale betekenis worden uitgevoerd;
• een stijging van de verkoopprijs van inerte materialen: zand, steenslag, geëxpandeerde klei en zeven;
• een verhoging van de tarieven voor vrachtvervoer, wat ook gepaard gaat met een stijging van de benzinekosten in ons land;
• stijging van de energieprijzen.

Volgens vertegenwoordigers van betonfabrikanten zijn de kosten van inerte materialen, die een van de belangrijkste componenten van betonmix zijn, alleen al in de afgelopen zes maanden 7 keer gestegen en als gevolg daarvan met bijna 15-20% gestegen. Ontwikkelaars merken op dat sinds het begin van het jaar de bouwkosten met gemiddeld 6-8% zijn gestegen en tegen het einde van het jaar met 20% kunnen stijgen.

Verhoogde vraag naar woningen

Het is natuurlijk onmogelijk om de groei van de vraag naar appartementen in Moskou alleen af ​​te schrijven op bezoekende olie- en gasarbeiders, die eigenlijk maar een klein percentage uitmaken van het totale aantal kopers van onroerend goed. Deskundigen merken echter unaniem op dat de vraag naar woningen dit jaar met minstens 25% is gestegen.

De grootste vraag is naar nieuwe gebouwen, de kosten van 1 vierkante meter woningen met niet meer dan 170 duizend roebel, evenals appartementen in bakstenen huizen van een oud gebouw en monolithische gebouwen met een “tweede frisheid”, dat wil zeggen 3-5 jaar geleden gebouwd.

De vraag naar relatief goedkope een- en tweekamerappartementen in paneelgebouwen en kleine, economische appartementen met één slaapkamer van een klein gebied, gelegen in ‘goede’, prestigieuze wijken van de hoofdstad, is stabiel.

Beschikbaarheid van krediet- en leningprogramma’s

Deze reden voor de stijging van de huizenprijzen in de hoofdstad is natuurlijk niet direct, maar door een toename van de vraag. Volgens analisten kunnen steeds meer Russen zich hypotheken veroorloven, waarvan de rente het afgelopen jaar is gedaald tot 11,9%. Volgens de resultaten van een studie van de denktank Penny Lane Realty is dit een historisch dieptepunt gedurende de hele observatietijd. Ter vergelijking: in het afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde rente op hypotheekleningen 14-15%.

De rente op hypotheken in vreemde valuta daalde ook, zij het niet zo significant – van 10,5% naar 10,4%.

Banken hebben natuurlijk geen haast om de rente op leningen voor een lange termijn (15-20 jaar) te verlagen, maar toch kan met vertrouwen worden gezegd dat het aantal Russen dat hypotheken beschouwt als de enige manier om huisvesting te verwerven, langzaam maar zeker groeit..

Veel vastgoedontwikkelaars trekken kopers aan met de mogelijkheid om woningen in termijnen te kopen, waarvan de rente de afgelopen maanden ook is afgenomen.

De regering belooft op haar beurt dat tegen 2030 60% van de jonge gezinnen die behoefte hebben aan betere woonomstandigheden, een appartement zal kunnen kopen met een preferentiële hypotheek, waarin het staatsprogramma voorziet. In dit verband herinneren analisten zich de situatie die zich in de hoofdstad ontwikkelde in 2007-2008, toen de introductie van zachte leningen zonder aanbetaling en de resulterende sterke toename van de vraag naar woningen ertoe leidde dat de kosten van 1 vierkante meter gemiddeld met 2 duizend dollar stegen..

Sommige deskundigen beschouwen de verlaging van de hypotheek- en leentarieven echter niet als zo’n belangrijke factor bij het verhogen van de huisvestingskosten. Volgens deskundigen, zelfs als de hypotheekrente nul is, zal het overweldigende aantal Moskovieten dat een lager loon ontvangt, nog steeds niet in staat zijn om te dure “vierkante meters” in Moskou te kopen..

De mogelijkheid van een herhaling van de financiële crisis

Het is geen geheim dat het laatste, niet al te optimistische nieuws over de financiële markt van de Europese Unie en de toename van de overheidsschuld in de Verenigde Staten experts deed praten over de mogelijkheid van een nieuwe crisis die de wereldeconomie in 2008 trof..

LeRoy Neiman. Amerikaanse beurs. 1986

Herinneringen aan een sterke stijging van de dollarkoers en algemene instabiliteit zijn nog te vers, en de mogelijkheid van een herhaling van de situatie deed veel investeerders, onzeker over de toekomstige stand van zaken op de effectenbeurzen, in bankinstellingen en de groei van aandelenkoersen, investeren in het verwerven van zo’n betrouwbare en stijgende prijs. snel onroerend goed.

Dus als tijdens de crisis zelf, in 2009, de kosten van huisvesting in Moskou licht zijn gedaald, beginnen de prijzen, vooruitlopend op een nieuwe crisisperiode, weer te stijgen..

De grenzen van Moskou uitbreiden

Experts verwachten nu al een forse stijging (minstens 20-25%) van de waarde van onroerend goed in de zuidelijke en zuidwestelijke administratieve districten, die centraal zullen komen te staan ​​na de uitbreiding van de hoofdstad.

Veel analisten voorspellen echter een stijging van de huisvestingskosten in de centrale wijken van de hoofdstad, die in de nabije toekomst zullen worden onderverdeeld in “oud” en “nieuw”. Bovendien begon de prijsstijging lang voordat enige bouwactiviteit in de nieuw geannexeerde gebieden begon, en met het begin van de ontwikkeling van het ‘nieuwe’ Moskou kan de prijsstijging zelfs nog groter worden..

Bouwverbod binnen de derde ring en verkleining van bouwgebieden in andere districten van Moskou

In maart van dit jaar kondigde de nieuwe burgemeester van de hoofdstad, Sergei Sobyanin, de mogelijkheid aan om een ​​verbod op de bouw van nieuwe gebouwen binnen de derde transportring in te voeren. En hoewel de autoriteiten het momenteel niet hebben over een volledig verbod, maar over de introductie van beperkingen, heeft een dergelijke beslissing al geleid tot een toename van de vraag naar appartementen in de centrale districten van de hoofdstad, omdat in de nabije toekomst het aanbod hier aanzienlijk kan afnemen..

Momenteel herziet de Urban Planning and Land Commission de contracten die al met ontwikkelaars zijn gesloten en slechts enkele ervan zullen worden verlengd, de rest, die om de een of andere reden niet tevreden is met de autoriteiten van Moskou, zal worden beëindigd. Het burgemeesterskantoor benadrukt dat dit gebeurt voor het gemak van de inwoners van de hoofdstad zelf, om verdere verdichting van gebouwen te voorkomen.

In ieder geval blijven de gebieden die als bouwplaats in Moskou kunnen worden gebruikt steeds minder, dus er is geen reden om te rekenen op een enorme ontwikkeling en het verschijnen van een groot aantal nieuwe voorstellen op de markt..

Dollar wisselkoers en inflatie

Er zijn nog twee volledig objectieve factoren die de waardestijging van onroerend goed beïnvloeden, niet alleen in de hoofdstad, maar in het hele land. Omdat de kosten van vierkante meters meestal in dollars worden uitgedrukt, stijgen ook de onroerendgoedprijzen met een stijging van de wisselkoers van de Amerikaanse valuta. Toegegeven, dit geldt alleen voor prijzen in roebel.

In de Verenigde Staten bedroeg de inflatie in september 3,9% en economen zijn al begonnen te praten over de verslechterende economische situatie.

Alle experts noemen een stijging van de waarde van onroerend goed tot het inflatiecijfer heel normaal en zelfs noodzakelijk. Men dient echter in gedachten te houden dat de Russische inflatie, die dit jaar 5-7% kan bedragen volgens prognoses van financiers, als extreem hoog zou worden beschouwd voor Europa en de Verenigde Staten. In de Verenigde Staten bijvoorbeeld was het inflatiecijfer in september 3,9% en economen zijn al begonnen te praten over de verslechterende economische situatie. En in de Europese Unie bedroeg het inflatiepercentage eind oktober slechts 2,1%.

Verkiezingen

Veel experts zijn van mening dat onroerend goed aan de vooravond van de presidentsverkiezingen sneller in prijs begint te stijgen dan normaal. Hoogstwaarschijnlijk is zo’n verband gebaseerd op de verwachting van veranderingen die zeker zullen plaatsvinden met de machtswisseling in het land. Elke keer voor de presidentsverkiezingen werd in Rusland een vergelijkbare situatie waargenomen, zodat experts al vol vertrouwen praten over de huidige trend..

Mikhail Natarevich. Verkiezingen in het dorp. 1975

Volgens experts is de verkiezingscampagne een tijd van ‘scrollen’ met veel geld en instabiliteit, wat een toename van de activiteit op de vastgoedmarkt veroorzaakt. Om kiezers aan te trekken, beginnen de autoriteiten net voor de verkiezingen met de uitvoering van sociale programma’s, waaronder het voorzien in huisvesting voor jonge gezinnen, bevoorrechte categorieën burgers en mensen op de wachtlijst..

En hoewel de huidige presidentiële campagne de grootste intriges al heeft verloren, zijn sommige analisten nog steeds van mening dat de verandering van de leider van het land gevolgen zal hebben voor de kosten van huisvesting. Al was het maar omdat de nieuwe president een beslissing moet nemen over de onroerendgoedbelasting.

Zoals u kunt zien, zijn er nogal wat factoren die de waardestijging van onroerend goed in Moskou beïnvloeden. Ze kunnen niet allemaal als objectief worden beschouwd, veel zijn alleen gebaseerd op verwachtingen en pessimistische voorspellingen..

Hoe dan ook, wat een dergelijke impact ook heeft op de vorming van huizenprijzen, de regering moet overwegen: in elk ander ontwikkeld land ter wereld zou een verhoging van de kosten van vierkante meters in de hoofdstad (en in elke andere stad) met meer dan 5-6% paniek veroorzaken en onmiddellijke maatregelen van de autoriteiten, en in Moskou is een stijging van de huizenprijzen met 34% om de een of andere reden niet verrassend en wordt dit als zeer acceptabel beschouwd.