Hoe een appartement te verkopen zonder de hulp van een makelaarskantoor

Een transactie met of zonder de deelname van een makelaarskantoor wordt praktisch volgens hetzelfde schema uitgevoerd. Dus laten we opnieuw beginnen.

Stel dat u een appartement heeft dat u besluit te verkopen. Het merendeel van de transacties op de vastgoedmarkt – ongeveer 80% – is een zogenaamd alternatief, het verkopen van uw appartement om een ​​ander te kopen. Maar vandaag zullen we het alleen hebben over de verkoop van woningen om geld te ontvangen, aangezien deze procedure is opgenomen in elke gecombineerde transactie.

Kansenbeoordeling, overleg

Het eerste waarmee u moet beginnen bij het verkopen van een appartement, is om het onroerend goed op zijn minst globaal te evalueren, dat wil zeggen om informatie over de kosten te verkrijgen. De eenvoudigste manier is om onroerendgoedpublicaties in Moskou te bestuderen die dergelijke informatie onmiddellijk indienen, bijvoorbeeld de krant Iz Ruk v Ruki. Houd er rekening mee dat de prijzen voor appartementen in de krant geen feit zijn, maar de wensen van de verkopers.

Adverteren

Het volgende belangrijke punt is de levering van het appartement aan de markt. U moet ervoor zorgen dat zoveel mogelijk potentiële kopers hiervan op de hoogte zijn. Tegenwoordig zijn er ongeveer duizend kleine en middelgrote makelaars in Moskou, waar informatie over uw appartement gratis wordt geaccepteerd, in de database wordt ingevoerd en aan alle potentiële kopers wordt aangeboden. Grote makelaars aanvaarden dergelijke informatie niet en geven er de voorkeur aan om een ​​exclusief contract af te sluiten, waarbij alle zorgen over reclame, registratie en het verzamelen van een pakket noodzakelijke documenten naar hun bedrijf worden verschoven.

Een andere manier is om een ​​advertentie in de Iz Ruk v Ruki-krant of op internet te plaatsen met uw telefoonnummer (meestal thuis). Dit heeft zijn voor- en nadelen. Door uw telefoonnummer thuis op te geven, heeft u direct contact met de koper of het makelaarskantoor. Houd er echter rekening mee dat wanneer u rechtstreeks met deze mensen communiceert, u niet kunt voorspellen hoe fatsoenlijk een bepaalde beller is en wat zijn werkelijke bedoelingen zijn..

Veel hangt af van de regelmaat van de advertentie-inzending. Als het appartement tegen een liquide prijs wordt aangeboden, moet de advertentie minimaal twee keer per week worden gepubliceerd. Als het appartement heel snel moet worden verkocht – drie keer per week. Elke dag een advertentie plaatsen heeft geen zin.

Show, onderhandelen

Terugbelverzoeken beginnen, u onderhandelt, communiceert, komt tot overeenstemming over het tijdstip van weergaven. Dit moet zeer zorgvuldig worden behandeld. U kent de mensen die uw appartement binnenkomen niet, dus het is beter om kostbaarheden en voorwerpen van prominente plaatsen te verwijderen. Maar je moet nog steeds alle hoekjes en gaatjes laten zien (zit er bijvoorbeeld behang achter de kast). De ervaring leert dat een potentiële koper alleen geïnteresseerd is in de staat van de kamers en de hoogte van het plafond. Hij kan kamers alleen langer dan vijf minuten bekijken als de verkoop van een appartement met meubels of herontwikkeling het hoort. Als een dergelijke overeenkomst niet bestaat, maar er wel interesse in meubels is ontstaan, is dit abnormaal en zou dit u moeten waarschuwen.

Laten we zeggen dat iemand heeft ingestemd om een ​​appartement te kopen en klaar is om de verkoopvoorwaarden te bespreken. Het onderhandelen begint. Er is een speciale uitdrukking: weerstand bieden aan onderhandelen. Door direct akkoord te gaan met de voorwaarden van de koper, laat u zien dat u in prijs verder kunt bewegen dan direct wordt gebruikt. Dit is elementaire psychologie, en het komt vaak voor..

Advies: de eerste klant die besluit om direct uw appartement aan de eerst aangeboden prijs te kopen, raden wij aan … niet te verkopen. Er is reden om aan te nemen dat u het appartement heeft onderschat en het goedkoop verkoopt. Hoewel, misschien had u gewoon geluk, en dit is precies de persoon die voor deze prijs een appartement op deze specifieke plek nodig heeft. Dit komt ook voor.

Als de koper met een vertegenwoordiger van een makelaarskantoor naar de bezichtiging is gekomen, heeft u de kans om een ​​deel van de diensten bijna gratis te krijgen. De makelaar kan proberen uw problemen binnen één makelaarskantoor op te lossen, zodat u, gewillig of ongewild, in dienst komt bij een bepaald bedrijf, dat deze dienst kan factureren. Om bijvoorbeeld te zeggen dat “… de situatie meer dan ernstig is, we verbinden ons ertoe om het op te lossen, en het kost zo veel”. U heeft het recht om de voorgestelde voorwaarden al dan niet te accepteren, u kunt diensten weigeren en zelf beginnen met verkopen.

Nog een tip: als een appartement wordt verkocht zonder tussenkomst van een makelaar, is het voor verkopers beter om thuis of op kantoor te onderhandelen, en voor kopers thuis. In dergelijke gevallen is er een element van ‘eigen’ territorium, waar een persoon zich prettiger, rustiger en zelfverzekerder voelt.

Overeenkomst met de verkoper (koper)

Veel verkopers verwijderen, na een ogenschijnlijk positieve beslissing uitgedrukt in woorden, een advertentie voor een appartement, zonder ervan uit te gaan dat de koper kan blijven zoeken naar een meer winstgevende optie. Daarom moeten verkopers, nadat ze een akkoord hebben bereikt, de kwestie van een voorschot aan de orde stellen om de verplichting om uw appartement te kopen veilig te stellen..

We raden kopers aan om deze vraag niet te stellen, om deze te verlaten om vrij te zijn in hun verdere acties. In dit geval bestaat er echter een risico dat u het appartement dat u bevalt “misloopt” als de verkoper een meer winstgevende klant vindt.

Wat volgt is een nogal delicaat moment. Stel dat u heeft afgesproken dat de koper een bepaald bedrag geeft om de aankoop van uw appartement veilig te stellen. Hoe u dit uitvoert, hoe u geld overmaakt, zodat er in de toekomst geen problemen zijn?

Er zijn juridische begrippen: een aanbetalingsovereenkomst en een voorschotovereenkomst. Als u als verkoper van het appartement een aanbetalingsovereenkomst heeft ondertekend, moet u begrijpen dat beëindiging van de intentieovereenkomst, dat wil zeggen de weigering om het appartement aan deze koper te verkopen, bepaalde sancties met zich meebrengt. Omdat het juridisch gezien staat als “in gebreke blijven van de verkoper en de terugbetaling van het bedrag in het dubbele van het bedrag”. Zo zal een ervaren en bekwame koper met zijn advocaat u gemakkelijk in financiële afhankelijkheid brengen..

Voor de koper van een appartement mag men, naast het adres, prijskenmerken en verkoopvoorwaarden, niet vergeten te onderhandelen over de voorwaarden van de wettelijke (uittreksel) en fysieke vrijgave van het appartement. Fysieke bevrijding is het verwijderen van dingen en meubels ervan. Als de voorwaarden niet zijn bedongen, staat de koper er vaak op het appartement onmiddellijk na ondertekening van de notariële akte te verlaten.

Controleren, een deal voorbereiden, documenten verzamelen

Nadat alle papieren zijn opgesteld en de aanbetaling voor het appartement is geaccepteerd, begint de procedure voor het voorbereiden van de transactie. Het is de verantwoordelijkheid van de verkopers om een ​​complete set documenten te verzamelen. Dit betekent de noodzaak om alle instanties te doorlopen en – ik benadruk, binnen een bepaald tijdsbestek – de nodige papieren te verkrijgen. Dit is een nogal ingewikkelde procedure..

Om een ​​appartement te verkopen, moet u de volgende documenten bij de hand hebben:

1. Eigendomsdocumenten, afhankelijk van de wijze van aankoop van het appartement, bijvoorbeeld: Overdrachtsovereenkomst, Certificaat van eigendom van de woning, Certificaat van de woningcoöperatie over het betaalde aandeel, BTI-kentekenbewijs, Certificaat van erfrecht, koopovereenkomsten, schenking, ruil, huur, de beslissing van de rechtbank. Als de documenten van het appartement verloren gaan, kan de woning verkocht worden volgens een uittreksel uit het register, dat wordt afgegeven door de Registratiecommissie. Het is waar dat in dit geval rekening moet worden gehouden met het feit dat theoretisch een extract minstens elke dag kan worden ingenomen. Dat wil zeggen, er is een situatie mogelijk waarin de verkoper, nadat hij uw aanbetaling heeft geaccepteerd, zijn appartement morgen aan een andere koper zal verkopen. Daarom raden we u in dit geval aan om niet meer dan $ 100-200 als voorschot te betalen om uw verliezen te minimaliseren..

2. In BTI is het nodig om te beschikken over: een certificaat (formulier 11-A, 1 maand geldig); plattegrond, uitleg (geldig voor 1 jaar).

Om deze papieren te verzamelen, heeft u de originelen van de titeldocumenten zelf, uw paspoort en ongeveer 150 roebel nodig.

3. In de PRUE moet je nemen:

– een uittreksel uit het huisboek – bij het paspoortkantoor;
– een kopie van de financiële en persoonlijke rekening en een bewijs van afwezigheid van huurachterstanden – op de boekhoudafdeling.
Al deze certificaten zijn 1 maand geldig. Om ze op te halen, heeft u een huurboek, paspoort of volmacht nodig (als u niet de eigenaar bent).

4. Notariële toestemming van de echtgenoot (respectievelijk de verkoper of de koper) om een ​​appartement te vervreemden (kopen).

5. Toestemming van voogdij- en voogdijautoriteiten, als er minderjarige kinderen bij de transactie betrokken zijn.

6. Certificaten van het belastingkantoor, als het appartement als schenking of door erfenis is ontvangen of zich in de regio Moskou bevindt.

7. De akte van levering, indien het appartement werd vervreemd na 03/01/96.

Nadat alle bovenstaande documenten zijn verzameld, is het noodzakelijk om ze te verifiëren op de correspondentie van namen, adressen, datums, handtekeningen en hun ontsleuteling, de grootte van alle betrokken gebieden. Tot op heden hebben we ongeveer 20-22 soorten titeldocumenten geteld voor een appartement, wat alleen maar kan zijn. Ik benadruk – niet 2, niet 5, niet 8, maar 22! Daarom raden we u ten zeerste aan om in deze fase juridisch advies in te winnen. Kopers van een appartement – om te begrijpen hoe deze documenten voldoen aan de vereisten van de wet. Aan de verkoper – om er zeker van te zijn dat het mogelijk is om het appartement binnen het opgegeven tijdsbestek te gebruiken Vaak is er een situatie waarin de verkoper, in de overtuiging dat hij over voldoende documenten voor de transactie beschikt, een aanbetaling doet binnen de duidelijk afgesproken deadlines voor registratie, maar deze niet kan weerstaan. Opeens blijkt dat een van de eigenaren is overleden en de erfenis niet is geopend, omdat mensen dachten dat het niet nodig was. Als gevolg hiervan kan een dergelijk appartement pas worden verkocht als alle wettelijke formaliteiten zijn afgehandeld..

Bank, notaris, registratie

Maar stel dat alle documenten voor het appartement in orde zijn en dat het tijd is om kwesties van wederzijdse schikkingen te bespreken, waar en hoe ze moeten worden gemaakt. De meest gebruikelijke manier is om via een kluis af te rekenen onder een verkoopcontract van een appartement dat op naam van de koper staat geregistreerd. We raden je aan om heel voorzichtig te zijn bij het kiezen van een bank. Als de koper een specifieke bank aanbiedt, met het argument dat zijn geld daar wordt gehouden, en de voorzitter van het bestuur zijn beste vriend is, raden we aan om niet akkoord te gaan met deze optie. In deze situatie zijn alle vormen van misbruik van de positie van de cliënt heel acceptabel. Er moet een neutraal gebied zijn dat bij beide partijen past. Daarom moet de kwestie van onderlinge schikkingen van tevoren worden besproken, zelfs op het moment van overdracht (of ontvangst) van de aanbetaling.

Na het leggen van het geld, moet u (op uw verzoek) de uitvoering van contracten notariëren of onmiddellijk documenten indienen voor staatsregistratie.

Wettelijke en fysieke vrijstelling, acceptatiecertificaat

Wanneer u eindelijk geregistreerde contracten ontvangt voor de verkoop en aankoop van een appartement met certificaten van staatsregistratie van rechten, krijgt u een juridische (uitschrijving) en fysieke (verwijdering van dingen) vrijgave van het appartement. En als u het niet eens bent geworden over de vertraging van het geld vóór de overdracht van het appartement onder de wet (eenvoudig schriftelijk opgesteld op het moment van overdracht van de sleutels van het appartement en boeken over energierekeningen), zal het voor u problematisch zijn om het proces te controleren.

Dit zijn in algemene termen de basisregels die u dient te volgen bij het kopen of verkopen van een appartement. Als u ons advies en wensen serieus neemt, bestudeer dan zorgvuldig de procedure voor registratie en voorbereiding van de relevante documenten, dan kunt u veilig overgaan tot de transactie. En mocht u nog vragen hebben, neem dan gerust contact met ons op. Ons bedrijf organiseert regelmatig gratis seminars voor de bevolking over onroerendgoedkwesties (zie de materialen van deze uitgave) en heeft meer dan honderd adviescentra in Moskou.