Overzicht van de onroerendgoedmarkt in Moskou in februari 2011

Afgelopen februari voegde veel intriges toe aan een nogal gecompliceerde situatie op de binnenlandse vastgoedmarkt. Enerzijds zijn er omstandigheden waarin de huisvestingskosten zouden moeten stijgen, en wel vrij snel. De crisis is al aan het afnemen.

Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya-dijk. 2005

De hypotheekverstrekking begon te herleven, wat steeds betaalbaarder werd. Men kan niet anders dan rekening houden met de stijging van de olieprijzen, de prijzen voor zwart goud bereikten in februari records. Dit alles tegen de achtergrond van het lage aantal nieuwbouwwoningen in de hoofdstad, zo lijkt het, had de prijzen van appartementen moeten doen stijgen. Maar ondanks alles heeft de prijs per vierkante meter geen haast om te groeien.

Op de secundaire woningmarkt blijft de situatie vrij stabiel

Volgens het analysecentrum “Indicatoren van de onroerendgoedmarkt” steeg de index van de huisvestingskosten in de hoofdstad in februari 2011 met bijna 1% van $ 4530 tot $ 4573 per vierkante meter, dat wil zeggen dat de groei minimaal is en op het niveau van inflatie. Dit kan op zijn beurt ook het gevolg zijn van de daling van de dollarkoers in februari. Wat betreft de roebelprijzen voor appartementen in Moskou, deze blijven op hun plaats. Dus in februari bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter in Moskou in roebeltermen ongeveer 135 duizend roebel per vierkante meter.

Huisvesting van de economy class is het meest gevraagd in Moskou.

Als we de prijsverandering per woningtype bekijken, dan is de situatie niet uniform. De grootste prijsstijging doet zich voor in goedkope segmenten: paneelwoningen (+ 1,3%), inclusief oude woningvoorraad, 1-kamer- (+ 1,2%) en 2-kamerappartementen (+ 1,1%). In dure moderne monolithische bakstenen huizen is er zelfs een prijsdaling (-0,9%), en er is bijna geen stijging in het segment van meerkamerappartementen (+0,2). Daarom is er, net als in januari, in Moskou de grootste vraag naar woningen van economy class. Goedkope appartementen worden uit de markt weggespoeld en het groeitempo van de prijzen voor appartementen in de lagere prijscategorie neemt toe.

De kosten van appartementen in de districten van de hoofdstad in februari worden gekenmerkt door een vergelijkbare dynamiek – het grootste pluspunt werd opgemerkt in goedkope woonwijken: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, etc. De prijsstijging in deze gebieden bedroeg gemiddeld 1,8% tot 2,2%. Tegelijkertijd bleken in veel dure wijken van het centrum van Moskou de prijzen in februari zelfs in het rood te staan, bijvoorbeeld: marxistisch, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Chekovskaya, Chekovsky , Borovitskaya (van -1% tot -0,4%).

Als we kijken naar de dynamiek van de appartementenprijzen in februari 2011 door districten van Moskou: Central District ongewijzigd, Western District – in een lichte min (-0,2%). De goedkoopste districten bevinden zich in het grootste pluspunt: alle districten buiten de ringweg van Moskou (+ 1,9%), evenals het oostelijke district (+ 1,0%) en het noordoostelijke district (+ 1,4%).

In februari herleefde de markt voor nieuwbouw merkbaar

Na een lichte daling van de activiteit op de kapitaalmarkt van nieuwe gebouwen in januari, werd februari, zoals eigenlijk voorspeld, gekenmerkt door een merkbare activering van zowel ontwikkelaars als potentiële kopers. Volgens analisten van het bedrijf Azbuka Zhilya is in februari 2011 de potentiële vraag naar nieuwe gebouwen, die werd bepaald door het aantal verzoeken van potentiële kopers, zowel in Moskou als in de regio Moskou, met 10-15% gestegen in vergelijking met januari.

Yuri Pimenov. De bruiloft is morgen in de straat. 1962

Volgens de onderzoekers is dit ook te wijten aan het feit dat eind januari een aanzienlijk deel van de klanten die zich tot hen wendden eenvoudigweg geen tijd had om een ​​beslissing te nemen om een ​​huis te kopen, en de transactie uitstelde naar februari. Hierdoor is het aantal aangekochte appartementen in nieuwbouw in februari meer dan verdubbeld ten opzichte van januari.

Daarnaast brachten enkele ontwikkelaars in februari hun nieuwe panden op de markt. Als gevolg hiervan nam het aantal nieuwe woongebouwen in aanbouw in de open verkoop in Moskou toe met 1,8% en bereikte bijna 370 eenheden, het aantal op de markt aangeboden appartementen in vergelijking met januari steeg op zijn beurt met 3,4%.

Volgens Artyom Rzhavsky, hoofd van de advies- en analyse-afdeling van het Azbuka Zhilya-bureau, zijn ontwikkelaars in de regio Moskou begonnen nieuwe projecten nog actiever te promoten. Tegelijkertijd overtreft de vraag naar de bestaande voorgestelde objecten hier aanzienlijk de kapitaalindicatoren. Zo is volgens het bedrijf in februari 2011 op de markt van nieuwe gebouwen in de regio Moskou zowel het aantal voorgestelde eigendommen (ongeveer 700) als het aantal te koop staande appartementen met 2,3% gestegen in vergelijking met de vorige maand..

Het is ook vermeldenswaard dat in februari in Moskou de verkoop in verschillende luxe wooncomplexen werd hervat. Dit leidde ertoe dat de gemiddelde prijs per m2. m in nieuwe gebouwen in de hoofdstad steeg met 2,5% in vergelijking met januari: rekening houdend met woningen van hogere prijscategorieën, bedroeg de prijs ongeveer 211 duizend roebel.

Volgens veel experts is er geen directe relatie tussen de dynamiek van olieprijzen en vastgoedprijzen..

In de regio Moskou werden geen vergelijkbare trends waargenomen. In de regio Moskou zijn de meest gevraagde woningen nog steeds appartementen van economy class. Sommige van de permanente faciliteiten zijn verhuisd naar een hoger stadium van gereedheid. Tegelijkertijd kwamen er verschillende nieuwe projecten op de markt, wat het tempo van de prijsdynamiek compenseerde.

Eind februari 2011 was de gemiddelde prijs per m2. m in nieuwe gebouwen in de regio Moskou bedroeg 63,1 duizend roebel. Hierdoor bleef de prijs op het niveau van januari.

Waarom de huizenprijzen niet omhoogschieten in de nasleep van stijgende olieprijzen en een merkbaar herstel in de financiële sector?

Ten eerste reageert de markt niet direct op deze factoren, er is een vertraging. Als de prijs van olie eind februari tot recordniveaus is gestegen ($ 120 per vat Brent), dan zal dit pas een paar maanden later worden weerspiegeld in de vastgoedmarkt. Maar zelfs hier is het niet zo eenvoudig. Zoals u weet, begon de prijs van olie eind vorige zomer te stijgen, toen het eind 2010 steeg van $ 70 per vat naar $ 95, dat wil zeggen dat de groei al 35% bedroeg. Tegelijkertijd waren er zowel in de herfst als in de winter geen noemenswaardige prijssprongen op de vastgoedmarkt.

Volgens veel experts is er geen directe relatie tussen de dynamiek van olieprijzen en vastgoedprijzen. Ze zijn ongetwijfeld met elkaar verbonden binnen de algemene macro-economie. Deze relatie is echter niet-lineair en niet zo eenvoudig dat het mogelijk zou zijn om een ​​exact patroon af te leiden van de invloed van de prijs van zwart goud op onroerend goed in Rusland. Als we de algemene situatie analyseren, vertoonden onroerend goed en olie de afgelopen jaren vaker niet de tegenovergestelde dynamiek, maar herhaalden ze elkaar.

Wat betreft het huidige tekort aan nieuwe gebouwen in de hoofdstad, is ook hier het beeld niet eenduidig. Inderdaad, het volume van de ingebruikname van nieuwe woningen in Moskou in de afgelopen jaren is aanzienlijk afgenomen van 4,8 m2. m. in 2007 tot 1,8 miljoen vierkante meter. m in 2010. Er moet echter worden opgemerkt dat van de 4,5 – 4,8 miljoen vierkante meter M., die vóór de crisis werden gebouwd, slechts ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter werden vrijgegeven voor vrije verkoop op de markt. De overige 70 – 80% betrof sociale woningbouw. gebouwd ten koste van budgettaire middelen. Hierdoor bleef het aanbod van nieuwbouwwoningen op de markt ongeveer op hetzelfde niveau als voor de crisis.

Wat hebben we als resultaat? Het lijkt erop dat er veel redenen zijn voor de stijging van de prijzen, maar bij nader inzien is hun objectieve impact op de Russische vastgoedmarkt zeer controversieel..

Wat gebeurt er daarna?

Uit al het bovenstaande kunnen we concluderen dat er de komende maanden geen reden is om een ​​scherpe prijsstijging per vierkante meter te verwachten in Moskou, en inderdaad in heel Rusland. Het is heel goed mogelijk dat de huidige groeipercentages van gemiddelde prijsindicatoren van ongeveer 1-2% per maand worden waargenomen. Merk op dat een verandering in de wisselkoers zijn eigen aanpassingen aan het prijsniveau zal maken. Als de dollar blijft verzwakken, kan bij een stijging van de huizenprijzen in roebel in de hoofdstad met 1% de prijsstijging in dollars – 2-3% of zelfs meer zijn.

Volgens sommige experts kan men in de tweede helft van 2011 een intensievere prijsstijging verwachten, die vooral zal dalen bij economy class woningen. Ten eerste kan het verband houden met de verkiezingen, omdat dit het prijsgedrag is dat werd waargenomen tijdens de verkiezingen in 2004 en 2008. Ten tweede is de impact op de binnenlandse vastgoedmarkt van de wereldwijde inflatie, die aan kracht wint door het ongerechtvaardigd drukken van niet-ondersteund geld, heel goed mogelijk. In dergelijke omstandigheden kan onroerend goed het in een sneller tempo beginnen terug te winnen. In dit geval zal de dynamiek van de roebelprijzen de situatie objectiever weerspiegelen, in de dollarprijs.

Over het algemeen zijn sterke schommelingen in de vastgoedprijzen in de hoofdstad het hele jaar door niet te verwachten.